Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10.12.2025 (wir hatten zu den bevorstehendenEntscheidungen in der Januarausgabe 2026 berichtet) in drei Verfahren dieRevisionen der Steuerpflichtigen zurückgewiesen und die Vorschriften desErtragswertverfahrens als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer seit dem1.1.2025 für das sog. „Bundesmodell“ für verfassungskonform erachtet.Geklagt hatten drei Eigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen. Diein Rede stehenden Immobilien waren vor 1949 und 1995 gebaut, zwischen 54 und 70m² groß, teilweise vermietet, teilweise selbstgenutzt, gelegen in einfacherWohnlage von Berlin, einer sächsischen Gemeinde sowie guter Wohnlage von Köln.In allen drei Fällen handelte es sich um Eigentumswohnungen. Die zuständigenFinanzämter hatten in allen Fällen auf Basis des Ertragswertverfahrens diejeweiligen Grundsteuerwerte per 1.1.2022 berechnet. Die Kommunen legten diesejeweils bei den Grundsteuerfestsetzungen zugrunde. Die Einsprüche gegen dieGrundlagenbescheide der Finanzämter blieben erfolglos, ebenso die Klageverfahrenin erster Instanz vor den Finanzgerichten. Die Finanzgerichte der ersten Instanz waren der Auffassung, dass dieBewertungsregeln verfassungskonform und die Berechnungen der Grundsteuerwertedurch die jeweiligen Finanzämter zutreffend seien. Die Kläger beriefen sich aufVerfassungsverstöße gegen das Grundgesetz, welche sie auch im Revisionsverfahrenvor dem BFH weiterverfolgten.Die Kläger bemängelten neben einer Ermessensunterschreitung aufgesetzgeberischer Ebene insbesondere die starken Typisierungen undPauschalierungen, mit denen das Bundesmodell arbeite. So werde keinerealitätsgerechte Bewertung erreicht, wenn z. B. objekt-, lage- undausstattungs-spezifische Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigt werdenwürden. Dies betrifft insbesondere Grundstücksgröße und Altlasten, zu großgewählte Bodenrichtwertzonen, über die häufig unzureichende Datenmengenvorlägen, zu stark pauschalierte Zu- und Abschläge der Mietniveaustufen, die Artder Unterscheidung zwischen einfacher und hochwertiger Ausstattung. Auch werdeinsbesondere in den Großstädten zu wenig unterschieden, ob die Wohnung in einerteuren Gegend oder einem sozialen Brennpunkt liege. Die zur Berechnung desRohertrags des Grundstücks herangezogenen landeseinheitlichen Nettokaltmietenseien zu pauschal.Der BFH hat klargestellt, dass das Grundsteuer-Reformgesetz nach seinerAuffassung verfassungskonform sei und der Bund ohne Einschränkung für dieGesetzgebung zuständig sei. Auch liege keine Ermessensunterschreitung vor. EineGesetzgebungskompetenz entfalle etwa nicht deshalb, weil eine eingeräumteGestaltungsmöglichkeit vom Gesetzgeber nicht vollständig ausgeübt werde. Der BFHsieht gemessen an den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) in denVorschriften des Ertragswertverfahrens keinen Verstoß gegen die Verfassung bzw.den allgemeinen Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber habe seinen Spielraum bei derAbwägung nicht überschritten. Die mit dem Bewertungskonzept verfolgten Zielewerden erreicht, die damit verbundenen Ungleichheiten durch Typisierung,Generalisierung und Pauschalisierung seien hinzunehmen, solange sie sich amRegelfall orientieren, was vorliegend der Fall ist. Der Gesetzgeber ist demnachnicht gehalten, allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen.Praktikabilitätserwägungen kann vor Genauigkeit der Vorrang eingeräumt werden,um die Festsetzung und Erhebung einer Steuer handhabbar zu halten. EineAbweichung von 30 % nach oben oder unten, gemessen am Durchschnittswert bei derTypisierung zur Ermittlung des Bodenrichtwerts, ist grundsätzlich hinzunehmen,da die durchschnittlichen Bodenrichtwerte durch Kaufpreise und gutachterlicheTätigkeit ermittelt werden. Es ist nicht möglich, jedes einzelne Grundstückwertmäßig individuell im Rahmen der Bodenrichtwertermittlung zu erfassen.Auch die pauschalierten Mietniveaustufen nach Nettokaltmieten führen bei derWertberechnung nach dem Ertragswertverfahren zu keiner verfassungswidrigenUngleichbehandlung. Die vorhandene Ungleichbehandlung ist hinzunehmen. DerGesetzgeber hat das legitime Ziel, den Grundsteuervollzug möglichstautomatisiert durchzuführen. Dass keine Lageunterscheidung zwischen einzelnenOrts- oder Stadtteilen gemacht werde, führe dazu, dass durchschnittlich fürWohnungen in schlechten Lagen ein zu hoher, für Wohnungen in guten Lagen ein zuniedriger Ertragswert angesetzt werden könne. Da aber bereits nach Belegenheitinnerhalb eines Bundeslandes, nach Nettomiete je Quadratmeter Wohnfläche,Gebäudeart, Bauart sowie insgesamt 45 unterschiedlichen Parametern bewertetwerde, sei das hinzunehmen. Eine Unterscheidung bei Bodenrichtwerten inkludiereauch zu einem gewissen Teil den Lagefaktor.Steuerpflichtigen bleibt bei einer Abweichung von 40 % und mehr die Möglichkeitdes Nachweises eines niedrigeren Wertes. Weiterhin könnte die Grundsteuer zumTeil erlassen werden, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert istund der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat.In einem der Revisionsverfahren beim BFH war die Revision verfahrensrechtlichteilweise begründet, da die Klägerin neben dem Bescheid über den Grundsteuerwertauch gegen den Folgebescheid (Grundsteuermessbescheid) geklagt hatte und daserstinstanzliche Finanzgericht diese als unzulässig verworfen hatte. Tatsächlichwar die Klage verfahrensrechtlich zulässig, allerdings unbegründet. Im Ergebnisändert sich für jene Klägerin nichts.Ob gegen die Entscheidungen noch Verfassungsbeschwerden erhoben werden können,bleibt abzuwarten. Der Bund der Steuerzahler sowie Haus und Grund haben eineVerfassungsbeschwerde nach Prüfung der vollständigen Urteile angekündigt. Keine Konsequenzen hat das Urteil für Bürgerinnen und Bürger inBaden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Zum LändermodellBaden-Württemberg ist für April 2026 eine mündliche Verhandlung angekündigt.